При изучении условий ипотечного кредитования следует учитывать порядок погашения займа – по классической схеме или аннуитетными платежами. Ниже мы расскажем, чем отличаются между собою аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке, и какими соображениями следует руководствоваться заёмщику при выборе схемы расчёта по кредиту.
Аннуитетные платежи по ипотеке
Равные или аннуитетные платежи по ипотеке просты и понятны клиенту, так как ежемесячно он платит банку одинаковую сумму вплоть до полного погашения кредита. При этом на первых порах основная часть ежемесячного платежа направляется на погашение процентов по ссуде.
На сайтах практически всех банков, имеются калькуляторы, рассчитывающие размер аннуитетных платежей по ипотеке на основании заданных пользователем данных – суммы ссуды, срока погашения и др. Расчёт происходит с применением одной из нескольких формул, одна из которых приведена ниже.
- Размер ежемесячного платежа = (сумма ссуды) × (коэффициент аннуитета)
- Коэффициент аннуитета = P × (1+P) N / ((1+P) N – 1),
где P – 1/12 годовой ставки по ссуде, а степень N – срок выплаты кредита в месяцах.
Для примера рассчитаем размер аннуитетных платежей по ипотеке сроком на 15 лет под 14%. Сумма займа равна 1 млн руб., а первый взнос –100 тыс. руб. В результате получается, что размер ежемесячной выплаты составит 11,96 тыс. руб., а общая сумма переплаты по ссуде 1, 257 млн руб. (139,71%).
Дифференцированные платежи по ипотеке
При использовании классической схемы (погашении дифференцированными платежами ипотеки) клиент ежемесячно выплачивает равную долю «тела» кредита плюс проценты, начисленные за его использование. По мере погашения ссуды размер процентов снижается, поэтому уменьшается и общий размер ежемесячного платежа по займу.
Построив с помощью кредитного калькулятора график погашения ссуды при условии погашении дифференцированными платежами ипотеки (с заданными ранее в примере для аннуитета условиями), мы определили, что:
- общая сумма переплаты будет равна 950,25 тыс. руб. (105,58%)
- размер ежемесячного займа изменится по мере погашения кредита с 15,5 тыс. до 5,058 тыс. рублей.
Какие платежи по ипотеке выгоднее для клиента
Так уж сложилось, что банки сейчас указывают в условиях погашения потребительских кредитов наличными только аннуитетные платежи - по ипотеке ситуация чуть лучше, но ненамного, ведь такие крупные участники рынка как СБ РФ и ВТБ 24 отказались от классической схемы. Тем не менее, в некоторых финучреждениях, например, Газпромбанке, у клиента есть возможность отдать предпочтение дифференцированным платежам по ипотеке.
Общая переплата при расчёте аннуитетными платежами по ипотеке, как видно из примера, существенно больше, поэтому клиенту, который «потянет» повышенный размер платежа в начале срока погашения, стоит сделать выбор в пользу классической схемы. К тому же при досрочной выплате долга в первой половине срока погашения кредита заёмщик, выбравший дифференцированные платежи, по ипотеке переплатит существенно меньше, чем клиент, использующий аннуитет.